Hoteles City Express: La oportunidad de inversión del año.

Como comenté en publicaciones anteriores, una de las emisoras en las que actualmente veo mayor potencial de corto y mediano plazo es Hoteles City Express.

Desde la última publicación el precio de la emisora se mantiene en niveles similares, sin embargo, de aquel entonces a la fecha se han confirmado eventos que sustentan la tesis de que HCITY será de las acciones ganadoras durante los siguientes años.

Anuncio del inicio de la alianza estratégica con Marriott

Durante su llamada de resultados, Marriott anunció el cierre de la adquisición de las marcas de City Express, así como el inicio de la alianza estratégica con HCITY. Como ya se comentó anteriormente esto tiene un par de efectos transformacionales.

En primer lugar, le quita riesgos de apalancamiento a la emisora, ya que con el efectivo recibido prepagará deuda y además reactivará proyectos que estaban cerca de iniciar operaciones, pero que estaban en espera por la situación financiera de la compañía.

El prepago de deuda le permitirá optimizar sus vencimientos y en segundo lugar, le dará la opción de poder refinanciar a tasas y condiciones más amigables. Esto pues los créditos que tiene actualmente fueron contratados durante el periodo de la pandemia, por lo cual reflejaban un mayor riesgo de operación y por ende tasas y condiciones más agresivas. Por otro lado, la reactivación de sus hoteles en desarrollo le permitirá obtener una generación adicional de EBITDA con una inversión mínima, dado que estos eran proyectos que estaban cerca de ser terminados.

Ahora, en cuanto a las sinergias, existen las ya consideradas anteriormente, al ser Hoteles City Express ahora parte de una plataforma de distribución global con las cadenas de distribución y planes de lealtad de Marriott.

Lo que es nuevo, en esta ocasión es el interés de Marriott, mencionado en el conference call, de posicionar la marca de City Express a otras geografías fuera de México, y dado que es la primera marca que tiene en ese segmento, bien podría ser la marca insignia de ese modelo dentro de la plataforma Marriott.

La implicación de lo anterior es enorme, ya que si bien HCITY no tendría un beneficio directo, pues la marca ahora es propiedad de Marriott, sí tendría un beneficio indirecto bastante significativo ya que su marca estaría posicionada a nivel global, lo cual, en un ambiente de optimismo respecto al nearshoring la colocaría en una posición ventajosa respecto a sus competidores, ya que por ejemplo, para un viajero de negocios basado en Estados Unidos, Europa, China, etc. al momento de realizar sus reservaciones o las de su equipo de trabajo, identificará ahora a City Express como un jugador ya conocido en otros países en los que también opera y además tendrá la facilidad de utilizar los puntos de lealtad de su programa con Marriott.

Intenciones de relanzar la FIBRA

Adicional al ya esperado anuncio de la alianza con Marriott, Luis Barrios, CEO de HCITY, anunció como siguiente paso para la emisora el relanzamiento de sus planes de colocar a FIBRA STAY, la FIBRA que tendría en su interior un gran porcentaje de los activos estabilizados de HCITY.

Si bien este es un plan que aún tardaría en ejecutarse, dado que tendrían que esperar a tener las condiciones favorables de mercado, así como una mayor normalización de las operaciones, habla del optimismo que hay respecto a la emisora, y además confirmaría, la valuación intrínseca de los activos de la empresa.

¿Cómo podemos incorporar esta noticia a la valuación?

El ejercicio es bastante sencillo, ya que la empresa publica cada trimestre la valuación de las 42 propiedades (4,980 habitaciones) que serían parte de esta FIBRA. De acuerdo al último reporte conocemos lo siguiente:

Valor portafolio FIBRA Stay: $5,700 mdp

Valor por cuarto: $1.14 millones de pesos

En este punto es importante aclarar que el valor de $5,700 millones de pesos es el mismo que la empresa estimaba como valor de sus activos en el 2018, cuando la empresa trató de lanzar la FIBRA por primera vez. Comento esto pues es claro que el costo actual sería más alto dado el cambio en el entorno, así como en la inflación que hemos vivido en los últimos años y que por obvias razones encarecerían replicar estos activos. Como referencia adicional, últimas ventas realizadas por HCITY fueron a valores de aproximadamente $1.5 millones de pesos por habitación.

Valor por acción: $5,700 / 412 acciones en circulación = $13.83 pesos

Deuda Neta actual: 4,546 – 1,350 (monto neto de lo recibido por Marriott) = $3,196 o $7.75 por acción

Ahora, solo bastaría valuar el resto de los activos que quedarían remanentes dentro de HCITY, y aquí, nuevamente seré sumamente conservador. Únicamente valuando el resto de los activos de los cuales es propietario al 100%. Es decir, dando un valor de CERO a los hoteles que administra, así como a aquellos de los cuales es propietario parcial y un valor de CERO a su reserva territorial y construcciones en proceso.

Para esto tomo como referencia el valor que tiene cada cuarto y le aplico un castigo adicional usando un valor por cuarto de $1 millón de pesos. Esto es conservador considerando lo ya anteriormente mencionado respecto al valor de los activos en el avalúo de la FIBRA, así como el valor de las últimas transacciones.

Valor por cuarto: $1 millón de pesos

Hoteles remanentes: 26 con 110 habitaciones cada uno en promedio = 2,860 habitaciones.  

Valor por acción: 2,860 habitaciones * 1 millón / 412 = $6.94

Con esto podemos llegar al valor implícito

+ Valor portafolio FSTAY: $13.8 pesos por acción

+ Valor activos remanentes: $ 6.9 pesos por acción

- Deuda neta: $7.8 por acción

Target Price Mínimo: $13.00 o un 44% de upside vs el precio al día de hoy de $9 pesos.

Menciono que es un Target Price Mínimo, pues es claro que cada habitación tiene un valor mayor, además de que el resto de los activos (terrenos, construcciones en proceso, etc), ciertamente tienen un valor adicional. Por otro lado, estas valuaciones no incluyen el potencial beneficio al valor de estos activos al considerar los vientos a favor de los que ya hablé con anterioridad.

Sin duda son historias en las que el valor suele detonarse poco a poco, sin embargo es una vez que caen en ese círculo virtuoso, en el que sus operaciones mejoran, por lo que la liquidez y market cap comienzan a subir, luego, al llegar a cierto market cap, inversionistas que no la volteaban a ver por restricciones de tamaño comienzan a hacerlo y se repite el mismo fenómeno una y otra vez hasta que el valor termina por detonarse.