La empresa más barata de la Bolsa Mexicana

Y probablemente la más desconocida también

El día de hoy les contaré de la empresa que, por mucho, es la empresa más barata de todo el mercado mexicano. Aunque esto no quiere decir que sea una gran oportunidad de inversión, sí es al menos un ejemplo de cómo en mercados tan poco líquidos y con poca cobertura como el mexicano, pueden existir este tipo de anomalías.

CIDMEGA

Hoteles El Cid, es un grupo dedicado a la operación de hoteles, venta de tiempos compartidos, desarrollo y venta de bienes raíces, así como operación de marinas y clubes de golf.

Principales Activos

• El Cid Mazatlán: 2 hoteles de playa; 1 hotel frente al campo de golf y un hotel con club de playa frente a la marina, totalizando 1,080 habitaciones. 1 club de golf y club campestre. Un club náutico y un proyecto residencial de 285.5 hectáreas.

• El Cid Riviera Maya: 3 hoteles de playa con 758 habitaciones, una marina turística, club de yates, un spa y un centro de convenciones.

• El Cid Cozumel: Hotel con 70 cuartos hoteleros y 28 suites de tiempo compartido.

Calidad de las operaciones

A pesar de ser un portafolio de hoteles en su mayoría de edad avanzada, los activos del Cid se distinguen por operar con métricas ampliamente superiores a los de sus comparables de la industria, tanto actualmente como a lo largo de su historia.

Históricamente, Hoteles El Cid ha superado a empresas comparables del sector en métricas clave como ocupación, RevPAR (tarifa x ocupación) y rentabilidad. Todo esto con una valuación sumamente más baja que la de sus peers.

La razón detrás de este outperformance operativo descansa entre otras cosas, en el valor de marca de sus hoteles en las regiones en las que opera, un mercado prácticamente cautivo en el pacífico beneficiado por la supercarretera a Mazatlán inaugurada el sexenio pasado, así como por un alto componente de ventas a clientes extranjeros que le permiten tener una base de ingresos dolarizada y contracíclica a los movimientos macroeconómicos en México.

Reserva territorial

Además de tener una de las operaciones hoteleras más rentables en el país, El Cid cuenta con algunas de las reservas territoriales más atractivas del sector.

• Reserva territorial Mazatlán: 321 mil metros cuadrados distribuidos en su mayoría en el desarrollo residencial contiguo a su Hotel La Marina, así como en su campo de Golf. Ambas con localizaciones premium debido al segmento al que van dirigidos.

• Reserva territorial Cancún: 500 mil metros cuadrados en Puerto Morelos, a únicamente 20 minutos del Aeropuerto de Cancún y con un atractivo potencial de ser desarrollado como operación hotelera.

• Proyecto de El Anhelo: Por si fuera poco, la empresa cuenta con una reserva de 447 mil metros cuadrados para llevar al cabo de uno de los desarrollos más ambiciosos y poco conocidos en el turismo mexicano mediante su proyecto de El Anhelo. Ubicado en Los Cabos, el proyecto busca la construcción de un Campo de Golf de calidad internacional, un área residencial, dos hoteles y una marina para dar servicio a los yates y otras embarcaciones de los habitantes de dicho desarrollo.

Valuación

Aquí es donde viene la anomalía en valuación y para esto es interesante hacer una valuación por partes.

Valuación segmento hoteles

• EBITDA anual: $394 mdp

• Múltiplo al que cotizan empresas comparables: Entre 12x y 19x

• Múltiplo target: 9x solo con el fin de ser sumamente conservador y para tomar en cuenta que son un menor número de hoteles vs otras cadenas.  

• Enterprise Value Hoteles: $394 *  9x = $3,546 mdp

Valuación segmento de tiempos compartidos

• EBITDA anual: $566 mdp

• Múltiplo al que cotizan empresas comparables: Entre 13x y 18x

• Múltiplo target: 8x igualmente con el propósito de ser sumamente conservador.

• Enterprise value tiempos compartidos: $566 * 8x = $4,528 mdp

Valuación segmento de bienes raíces

Aquí es donde adopto una postura aún más conservadora solo para demostrar lo barato que se encuentra la acción y únicamente valúo el desarrollo residencial que tiene El Cid en La Marina de Mazatlán. Es decir, dejo fuera de la valuación la reserva territorial en el campo de golf, la reserva en Quintana Roo, así como el proyecto del Anhelo.

Siendo así, valuamos únicamente lo siguiente

• Metros cuadrados en la marina: 285,500

• Precio por metro cuadrado: $300 (que es el rango bajo de los precios a los que actualmente se venden terrenos en el lugar). Para prueba pueden consultar los precios anunciándose actualmente.

• Valor de reserva territorial: 285,500 * 300 USD = 85.6 mdd = 1,713 mdp  

Para finalizar, solo hace falta sumar el valor de cada operación y considerar la deuda del grupo

+ Valor Operaciones Hoteleras = $3,546

+ Valor Operaciones Tiempos Compartidos = $4,528

+ Valor Bienes Raíces = $1,713

- Deuda Neta = $1,545

- Interés Minoritario = $560

= Market Cap = $7,682

Acciones en circulación: 65.6 millones

• Target Price: $117 pesos por acción

• Precio Actual: $38 pesos por acción

• Upside: 208%

Extra no incluido

Como ya mencioné anteriormente, al valor anterior debería de sumarle:

• Reserva adicional en campos de golf

• Campos de Golf

• Reserva en Quintana Roo

• Proyecto el Anhelo en Los Cabos

¿Cual es el problema entonces?

Como en muchas otras empresas de la Bolsa Mexicana, El Cid comparte algunos de los problemas comunes, como lo son la falta de liquidez de la acción, la poca cercanía con el mercado bursátil, la concentración de la tenencia accionaria en la familia controladora y finalmente, un ambiente de poco apetito por este tipo de emisoras en países emergentes como México.

El ejercicio anterior no es una recomendación de compra ni un comentario de dónde yo creo que debería de estar cotizando el día de hoy la acción. Es un ejercicio en el que simplemente queda ejemplificado la diferencia entre precio y valor, y si algo ha demostrado la historia es que en el largo plazo el primero tiende a converger hacia el segundo, no en todas las ocasiones ni en el corto plazo, pero al menos sí en el agregado de empresas con este tipo de anomalías.

Sería fácil decir que mercado premia a quien identifica y espera que este tipo de oportunidades detone su valor, sin embargo el dinero también tiene un valor en el tiempo por lo que incluso cuando la oportunidad pudiese ser sumamente atractiva en sus fundamentales, el hecho de tener pocos drivers que detonen este valor puede tener un costo de oportunidad grande. ¿Value Trap o Joya Escondida? Solo el tiempo lo dirá, si es que no lo ha dicho ya. En lo personal me gustan este tipo de historias y el costo de oportunidad me importa menos cuando existe un margin of safety tan significativo como el ya mencionado.

Como siempre, gracias por leerme y te deseo excelente día.